同社は営業キャッシュフローの拡大と、株主に対する市場平均を上回るトータルリターンの実現を目指しています。具体的には、オープンエア型ショッピングセンターの戦略的な取得を通じて成長を図り、2022年には買収を2件、総額約1.102億ドルで実行しました。ポートフォリオは約1,500万平方フィートの延床面積を有し、同年末の持分ベースでの稼働率は93.8％に達しており、安定した賃料収入基盤を維持しています。財務面では投資適格の格付け（BBB-）を重視し、借入余力としては5億ドルのリボルビング枠で約4.65億ドルの引出可能枠を確保するなど低レバレッジと高い流動性を維持する方針です。

重点投資分野は主要な米国大都市圏にある高品質なオープンエア型センターと一棟貸し（ネットリース）資産で、食料品テナントを核にした物件に強みがあります。買収の判断は「強い人口動態、高学歴層の比率、テックや大学などの近接性、雇用成長」などデータに基づく厳格な基準で行われ、必要に応じて物件の一部区画を同社の一棟貸し共同事業へ売却するなど、ジョイントベンチャーを活用した裁定（アービトラージ）機会を創出しています。アクティブな資産運営としては、再商品化や再開発を通じて事前賃貸率を高め、テナントの信用や契約期間を改善することで価値を引き出すという差別化戦略を取っています。資本の入れ替えも重視しており、2022年は3物件と3区画の売却で総額約1.004億ドルの取引を実施しました。

新規市場開拓と事業拡大は、既に重心を置く北東部・南部の主要市場でのポートフォリオ強化を軸に進めています。実務面では共同事業を通じた大型取得が進んでおり、2022年に同社の共同事業の一つ（R2G）は単独で約2.124億ドルの買収を完了、別の共同事業（RGMZ）も年内に約5,080万ドルの取得を行っています。将来投資のための設備投資見通しとしては、2023年に5,500万〜6,500万ドルの開発・改修投資を見込み、内訳は賃貸関連の資本支出とターゲットを絞った再商品化・拡張・再開発が中心です。非中核資産の売却で得た資金は負債削減や成長投資に充てる計画で、株式の随時販売制度（ATM）も利用可能枠として最大1.5億ドルを設定し、2022年末時点で約1.33億ドル分が未発行となっています。

技術革新への取り組みとしては、データとテクノロジーを活用した意思決定を重視しています。具体的には市場とテナントのデータ分析を用いた取得基準の運用、ターゲットを絞ったリーシング戦略、実店舗と電子商取引の受け取りや配送を最適化する物流拠点の検討などです。また環境・社会・ガバナンス（ESG）の施策を強化しており、カーボン削減やエネルギー効率の向上を通じてランニングコストの低減を図るほか、2021年取り組みをまとめたサステナビリティ報告書を公開するなど情報開示も進めています。これらにより資産価値の向上と長期的な収益持続性の確保を目指しています。

	2011/12	2012/12	2013/12	2014/12	2015/12	2016/12	2017/12	2018/12	2019/12	2020/12	2021/12	2022/12
Depreciation & amortization	37	40	57	81	89	92	91	87	79	77	72	79
Stock-based compensation	2	2	2	2	2	3	3	5	3	4	4	4
Cash from operations	45	62	86	111	105	117	118	106	91	63	93	98
Cash from investing	-80	-173	-356	-316	-154	8	-10	42	95	-19	-167	-64
Cash from financing	37	103	272	209	46	-128	-103	-117	-116	53	-123	-42

RPT Realty【RPT】Cash flow