同社は株主に対して配当と資本価値の両面で魅力的なリターンを提供することを成長目標としています。具体的には、2024年末時点で129物件、約2,925万平方フィートを保有し、ポートフォリオ全体で92.3％の稼働率を確保しており、2024年には9物件を合計約1.22億ドルで取得するなど買収を積極化しています。配当政策では税務上の課税所得の少なくとも90％を原則として分配する方針を掲げ、REIT資格を維持しながらキャッシュフローの安定化を図っています。加えて、ポートフォリオの平均残存リース期間は約3.2年と短めで、早期の賃料改定や再リースで収益性を高める余地を残しています。

同社は単一テナントおよび複数テナントの工業系不動産（配送センター、倉庫、軽工業施設、小規模工場等）に重点投資しており、主要市場とセカンダリ市場の労働力や物流動線に近い立地を重視しています。差別化の源泉としては、テナントが相対的に割安な賃料で入居している物件や短期で満期を迎える賃貸契約を買い取り、市場賃料へ引き上げる価値向上（リース改定、改修、再開発、場合によっては新築）を行う点を挙げています。賃料収入の約83.6％がトリプルネット型の契約であることから、運営費用の変動を抑えつつ安定したインカムを確保する運営を行っています。

同社は新規市場開拓や事業拡大を合弁出資やストラクチャード取引を通じて進めています。機関投資家との合弁による資本効率の向上や手数料収入、利益分配を狙う方針で、実例として2024年にシカゴ圏の34物件を合弁スキームへ寄託し、同社は35％の持分を取得してポートフォリオの再編と資本の再配置を実行しました。また、2025年2月にはシンシナティで約26.3万平方フィートの単棟物件を2,330万ドルで取得するなど、ターゲット市場での個別取得も継続しています。今後は第三者購入、セール・リースバック、合弁による機会投資や開発・再開発を組み合わせて成長を図る計画です。

同社は意思決定と運営の効率化にデータと技術を取り入れる取り組みを進めています。投資判断にはデータ駆動型・イベント駆動型の分析や現地調査を組み合わせ、財務面では確率シミュレーション（モンテカルロ法）を用いたワラント評価や金利ヘッジの活用など高度なモデルを採用しています。内部統制と開示体制も強化しており、開示管理や財務報告に関する統制は2024年12月31日時点で経営陣が有効と評価しており、独立監査法人による監査も受けています。これらにより、物件取得から賃貸運営、資本市場での取引に至る一連のプロセスで精度の高い運営を目指しています。

Plymouth Industrial REIT, Inc.PLYM

事業内容

経営方針